“两集中”下房企承压:钱要努力找, 货要加紧推

7月21日,21世纪经济报道地产课题组发布报告——《告别地产红利 强化管理风控——“三条红线”与“两集中”下的投资策略》提出,大房企是此次“两集中”供地的主要受益者,无论从拿地金额、拿地面积上看,大中型房企都占据主流。但凡事都有例外,一方面,一些小房企在部分区域市场脱颖而出,并有所斩获;另一方面,并非所有的大房企都是受益者,一些负债率高、现金流不够充裕的大房企,并未真正获得机会。

“两集中”也给房企带来了很多新的考验。比如,成本控制能力、资金调动能力、布局能力、营销和产品能力等等。

据报告不完全统计,融创在首批集中供地中共获地41宗,是所有参拍房企拿地数之最;万科共获地34宗,保利、龙湖、招商蛇口(001979,股吧)、华润等拿地数量均排名靠前;碧桂园前期表现较为低调,在6月进行的集中土拍中积极补仓,最终也拿下了11宗地块,不过其重仓市场主要是三四线城市,与集中供地城市吻合度较低。TOP5房企中,仅恒大因降负债较少出现在本轮集中土拍中。

除了TOP房企,报告分析指出,本地房企的优势也得到凸显,头部房企深耕区域的意图也更加清晰。越秀地产作为广州本地国企,拿下8宗地块,成最大赢家;龙湖则在大本营重庆获得超百万方土储,投资总额为96.6亿,占龙湖本次集中拿地金额的2/3;中铁在长春拿下13宗地块,占据长春此次土地出让宗数的三分之一。

头部房企分别重仓中意的区域。融创在青岛集中土拍中拿下黄岛开城路南8宗地,黄岛是融创在青岛开发的重点区域,目前拥有九个在售待售项目;万科在济南集中土拍中获得5宗地块,据悉万科于2012年进入济南,多次公开传播过“深耕济南”的意愿。

与此同时,在行业整体盈利下行趋势下,集中供地城市的热门地块更是竞争加剧,高地价、高自持、限价成交地块频现,尽管房企热情不减,但盈利空间被进一步压缩也是事实。

报告点出了典型案例:以杭州为例,“封顶溢价+自持”成为地块成交的一大典型特征。此次杭州首批土拍共出让57宗地块,其中41宗地块竞价封顶后转入竞自持比例,且有13宗地块的自持比例超过20%。竞得杭州5宗优质地块的滨江集团(002244,股吧),管理层在业绩说明会上无奈直言“努力做到1%-2%净利润水平”。

报告分析认为,房企在热门城市热点地块的“舍利求地”实属无奈。一是防止因错过拿地导致企业推货量和推货时点受到影响,不利于业绩的实现和规模的增长;二是防止市场份额被稀释,削弱在该城市深耕的竞争力。因此,面对激烈的土拍竞争,为了维持规模增长、稳住市占率,甚至为了保持团队稳定,房企不得不降低盈利预期。

值得关注的是,报告进一步指出,高额的保证金、土地出让金、融资成本增加等,都对企业的融资能力和现金流管理能力提出了更高的要求。

“三条红线” 约束了房企的负债率,“五类分档”卡住了资金对地产业的注入。且土地保证金的短期融资成本远高于开发项目的融资成本,政策对于房企保证金的来源有严格管控,部分房企转向金控平台求融资,更有小部分房企举借利率以日计算的民间资本。

报告强调,“两集中”政策后,房企需要更加关注区域布局能力和营销能力。

土地招拍挂“由零售改限时批发”,短时间内参与不同城市的土拍,且面对高额的资金要求,企业为了顾全大局,完成整年的土地储备计划,需要做出相应取舍,或将引导企业将资金投入到自己的优势城市、优势项目中去。

“两集中”对企业营销端也将带来深刻变化,以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排,以面对集中的拿地资金需求。新楼盘集中上市的格局下,定位类似的同质化产品竞争将会异常激烈,企业需要重点关注同区域内的供地情况。

此外,如果自持比例过高,将使项目变现周期拉长,现金回流存在压力,对于资金压力偏大的房企来说影响更直接,更需要企业做好项目运营。

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